重庆彩计划飞鹰团队:深度乾貨|解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目!

重庆彩计划飞鹰团队深度乾貨|解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目!

【吴磊头发烧焦了】

所以〇,乾脆把總價衡量的「豪宅線」廢掉∟⊿□,用回住建部的前2個標準上π∴┊。也就是↑,未來深圳的「豪宅」(非普通住宅)☆,只有2個標準△∴↑,即容積率1.0以上、單套建築面積在144平米以上◇♀∟。這樣的結果是⌒,深圳大部分房子?∵,都不是「豪宅」了∴☆。但疑惑的是∟,為何深圳連住建部關於豪宅的第三個標準↑π,即「實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格」也不遵守了呢♂▽??

最後⊿〇♂,回歸到對購房者的建議上♀。從前面分析看↑▽,取消總價豪宅線⌒↑◇,降低了交易稅費☆,也就降低了購房者一次性支付的成本⌒,二手房購房門檻也就降低了▽♀,從而能讓「換房」需求主導的深圳樓市(新房+二手房)循環起來?⌒。保證稅收貢獻的同時(房地產直接貢獻深圳15%-20%的地稅收入)⊙,提高新房市場購買力⊿⌒♂,提高開發商拿地積極性◇∟。

重庆彩计划飞鹰团队

更重要的是∵,不動豪宅這條線的話⊙♂,深圳的二手住房就循環不起來π☆。這已經衝擊到了深圳新房和土地成交?,衝擊到深圳的財力↑⊿。

這就導致♂?,深圳的「豪宅線」不敢動?⊙△。其實♂□,從2015年到現在↑⊙□,即便是保守的國家統計局的數據〇,深圳房價指數☆﹡∴,也漲了近50%(下表)∟♂?。為何?∟,現在要動了呢♀◇∴?調控最嚴厲的時候過了♂π,貨幣開始有所寬鬆了;「一城一策」下□⊙,只要保證樓市穩定♂,地方的自主權大了∵﹡。

4顯然☆,深圳居民的購買力沒那麼「任性」了□∟△。問題是⊿∵⊙,無論地價、房價〇♀,都被抬到了歷史最高位上〇□,繼「6.24」史詩級宅地供應后〇,「11.22」馬上來了?,這一次有7宗住宅用地要供應⊿。相比其他城市⊿,深圳的供地◇┊,可不是一般的供地∵↑⌒,它承載着人才住房大規模供應的責任▽∴▽。

重庆彩计划飞鹰团队

根據貝殼數據⌒,按原來的豪宅線♂﹡,存量房中40%的房子為豪宅┊◇☆。前面講了∵,深圳92%的存量房容積率高於1.0、面積在144平米以下∟。因此┊,此次稅收新政△,將讓60-80萬套的房子變為普通住房⊙∴┊。特別是△♂△,對2015-2016年這兩年高價位時交易的房子△∵∴,降成本效應更明顯∴⌒⊿。

為何老國企——深業集團⊿♀,不得不把深業中城拿出來賣(本來是用來租的)∴△☆。沒辦法⌒⊿♀,財政缺錢;為何深圳「6.24」史詩級土拍之後?π,又來個「11.22」更加史詩級的拍地呢⊙,為何深圳把簡單均價也取消了┊,因為按原來的規則π△,恆定在5.4萬元的均價◇⊙,真的撐不住了♂↑﹡!

各路媒體密集跟進☆◇□,第一時間給了各種各樣的解讀◇。那麼♂∴,深圳樓市「豪宅稅」新政?,背後的真實意圖是什麼♂♂↑?是不是調控要鬆綁♀△?是不是與近期所謂的「經濟失速」有關⊿?新政對市場的影響有多大∴?購房者該怎麼決策呢∵﹡▽?

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所以☆?∟,每一宗地☆,都要「雙限雙競」(限地價、限普通商品房銷售均價π,競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積)▽┊♂。也就是∴☆,人才住房、普通商品住房﹡□,價格都要被限制﹡♂,開發商只能通過抬高其他商品房的價格⊙?,收回成本、獲利♀。說白了↑〇∟,地產要給實體經濟輸血〇。

這樣一來∴∵π,「普通住房」與「非普通住房」▽,一字之差〇,就是數十萬的稅費差異⊙﹡◇。對於普通住房♂,住建部規定♂∟,要同時滿足三個條件:

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根據中原地產的數據♂,目前深圳二手住房均價為54551元/平米⊿。按90平米來算∴♀♂,套均總價491萬⊿,高出了任何一個區的豪宅線∟。但是?┊,2018年深圳總價500萬以上的二手房∵∟,成交佔比僅21%♀π。成交的主體集中在200-300萬、300-500萬┊♂∴,甚至200萬以下的成交佔比高達15.1%◇♂♂。

若高價盤賣不動⊙∴,深圳的地能賣的動嗎☆☆?原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊∵♂♂,為何終止出讓♀♂〇?不就是前海寫字樓空置率高(50%以上)作亂的嘛△!國家要求「穩地價、穩房價」☆♂♀,深圳的「高地價、高房價」局面不改┊□。要讓新房賣得動﹡,就必須讓「換房」鏈條轉起來∵⊿⌒。

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這兩年☆♂⊙,房價快速上漲↑,但2017年以來「高位橫盤」∟,很多業主將房子掛牌了﹡┊◇,但賣不出去⊿。此次稅收新政☆,將激勵這部分人換房⌒。另外▽,新政也對這一期間的投資客有「解套」效應↑。從區域上講⊙∵⊿,這三年房價上漲較快的龍華、寶安、南山等三個區域π∴,將是二手房成交放量大的區域∴∴⊿。

1.住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;2.單套建築面積在140(含)平方米以下;3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格☆。目前π,深圳存量住房平均面積90平米左右⌒,容積率低於1.0的小區也非常之少♂〇。執行前兩個標準〇⊙♂,深圳92%的房子都是普通住宅〇。2011年以來⌒?,調控轉向「控房價」◇,深圳學習北京和上海∟∟∴,在前兩個標準的基礎上♂,還要執行深圳發佈的各個區「普通住宅」價格標準∴,這個才最關鍵∴◇。

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2015年之前交易的房子再次入市□⊿,因為稅費明顯降低♂┊☆,可能導致買家返價或提高掛牌價↑?△。根據貝殼數據♂,現在買家議價空間為4%(買家誠意買∵,賣家願意降價4%)的情況下﹡□,筆者認為⌒♂,買家大概率不會接受全部返價┊,最後的結果是「房價小幅上漲⊙π▽,買家稅費降低」的雙贏⊿π﹡。若是2017年以來交易的房子再次入市∴↑♂,房子增值效應不明顯▽⌒,促成交易的效應大於漲價效應△∴。

大家關心的♂,比如業主會不會返價⌒⊙,房價會不會漲等▽□,我是這樣認為的:深圳二手房市場很透明〇﹡,業主和買家充分博弈⌒。相比上一輪樓市周期啟動前的2015年〇﹡□,現在最大的問題是☆▽,房價在歷史最高位上⌒〇〇,買家支付能力明顯減弱⊿☆⊙,並不會因為稅費降低☆∟?,而產生新一輪「周期」∴▽。

這裏先把「豪宅稅」科普一下〇⊿⌒。媒體所說的「豪宅稅」△,是不科學的?⌒⊙,應該叫「非普通住宅稅」∟∵┊。它是對被認定為「非普通住宅」的二手住房∴,交易時徵收的懲罰性稅收⊙☆♂,主要體現在增值稅↑。具體來說∵⌒┊,「普通住房」滿2年免征增值稅∴♂,而「非普通住宅」要徵收「銷售價」與「購入價」差額5.6%的增值稅及附加◇。

3今年上半年⌒∵,尷尬局面並未明顯改觀◇∟,新房市場成交好的項目□﹡,都是沙井、光明、坪山等外圍偏遠區域▽。上半年﹡┊,TOP10樓盤均價基本在5萬元以下⌒∟,沙井的華強城、萬科星城兩個盤↑♂〇,之所以成為網紅盤↑,就在於價格合理☆?↑。上半年⊙,這兩個盤成交3100套┊◇,佔TOP10的40%☆。

6轉了這一大圈∟∴△,我們再回到起點⊙。這就是為何π,深圳這次「豪宅線」的新政中☆┊,直接取消了總價衡量的「豪宅線」⌒♀。一方面∵┊┊,如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平↑,豈不是這幾年房價控制很失敗∴▽?另一方面◇┊,現在很多二手房賣不動了♂□,未來深圳還要大規模供應住宅用地♂⊿┊,「雙限雙競」下┊♂,還有更多的房子將成為豪宅♂,稅費成本高⊿♂,怎麼賣得動呢♀?

目前?,由於資金面緊張□┊〇,在新房定價上△,開發商相對理性♂,新房對二手房還是有一定的優勢☆∵┊。現在⊿,深圳二手房市場⊿,剛需只買「老破小」或公寓∵⊙↑,價高的二手房△π♂,只有換房才能支付得起▽┊﹡。

上半年□,深圳公寓成交量達到新建商品房的41%△,這是歷史最高水平∴,總價300萬以下的公寓↑◇,成交佔比67.64%⊿∴♂,比去年上升了近5個百分點;上半年∟,深圳二手住房成交了3.1萬套▽﹡,與去年同期基本持平□。剛剛過去的「金九銀十」⊙,深圳二手房很火熱?♀?,成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺☆π⊙。但是∵,二手房需求的主力△,仍是500萬以下的品種☆,特別是200-300萬區間的﹡♀。

但是⊿,當下的深圳◇∴,可不是10年前的深圳∴,花錢的地方太多了☆⊿。先行示範區、大灣區框架下□▽↑,深圳肩負着國家重託、民心所望△。能力越大、責任越大⊙▽。責任大了⌒∵△,能力必須跟上┊。未來﹡♂?,深圳不僅要補上教育醫療的短板﹡,年薪30-40萬引進清華、北大畢業生∟,科技創新上要再上台階◇。

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5從貝殼的數據看?▽,二手房的掛牌量在增加┊⊙△,業主成交周期(從掛牌到成交)高達135天△。也就是說◇∟┊,業主將一套房子掛出去♂♂,平均要135天後♂﹡,才能成交∟﹡。相比之下π♀↑,2016-2018年分別僅為56天、88天、101天﹡。這說明▽,百姓想買好房子♀,看了又看☆,成本太高、價格太貴⌒↑♂。

要讓大家去買新房?,就得讓「換房」鏈條循環起來┊。而且∴∴∴,一次「換房」?,至少帶動2套房交易◇⌒,甚至是3-4套的「連環單」交易□⊙。只要換房加快了◇,包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了⊙∟。唯有這樣∟,「11.22」出讓的7宗地♂,才能吸引更多的開發商∵▽,才能賣個好價錢∟,才能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房♀,還能限制人才住房和普通住房的價格♂。

在具体录取时,不管考生是谁,也不管考生是中考前填报还是6月20日21日更改的,只要是A志愿填报该学校(扬中、附中)的,均一样按中考成绩进行排序,录取时先按原招生计划中的指标生数在普通高中招生录取线以上录取,录满为止。

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深度乾貨|解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目!

【吴磊头发烧焦了】

所以〇,乾脆把總價衡量的「豪宅線」廢掉∟⊿□,用回住建部的前2個標準上π∴┊。也就是↑,未來深圳的「豪宅」(非普通住宅)☆,只有2個標準△∴↑,即容積率1.0以上、單套建築面積在144平米以上◇♀∟。這樣的結果是⌒,深圳大部分房子?∵,都不是「豪宅」了∴☆。但疑惑的是∟,為何深圳連住建部關於豪宅的第三個標準↑π,即「實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格」也不遵守了呢♂▽??

最後⊿〇♂,回歸到對購房者的建議上♀。從前面分析看↑▽,取消總價豪宅線⌒↑◇,降低了交易稅費☆,也就降低了購房者一次性支付的成本⌒,二手房購房門檻也就降低了▽♀,從而能讓「換房」需求主導的深圳樓市(新房+二手房)循環起來?⌒。保證稅收貢獻的同時(房地產直接貢獻深圳15%-20%的地稅收入)⊙,提高新房市場購買力⊿⌒♂,提高開發商拿地積極性◇∟。

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更重要的是∵,不動豪宅這條線的話⊙♂,深圳的二手住房就循環不起來π☆。這已經衝擊到了深圳新房和土地成交?,衝擊到深圳的財力↑⊿。

這就導致♂?,深圳的「豪宅線」不敢動?⊙△。其實♂□,從2015年到現在↑⊙□,即便是保守的國家統計局的數據〇,深圳房價指數☆﹡∴,也漲了近50%(下表)∟♂?。為何?∟,現在要動了呢♀◇∴?調控最嚴厲的時候過了♂π,貨幣開始有所寬鬆了;「一城一策」下□⊙,只要保證樓市穩定♂,地方的自主權大了∵﹡。

4顯然☆,深圳居民的購買力沒那麼「任性」了□∟△。問題是⊿∵⊙,無論地價、房價〇♀,都被抬到了歷史最高位上〇□,繼「6.24」史詩級宅地供應后〇,「11.22」馬上來了?,這一次有7宗住宅用地要供應⊿。相比其他城市⊿,深圳的供地◇┊,可不是一般的供地∵↑⌒,它承載着人才住房大規模供應的責任▽∴▽。

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根據貝殼數據⌒,按原來的豪宅線♂﹡,存量房中40%的房子為豪宅┊◇☆。前面講了∵,深圳92%的存量房容積率高於1.0、面積在144平米以下∟。因此┊,此次稅收新政△,將讓60-80萬套的房子變為普通住房⊙∴┊。特別是△♂△,對2015-2016年這兩年高價位時交易的房子△∵∴,降成本效應更明顯∴⌒⊿。

為何老國企——深業集團⊿♀,不得不把深業中城拿出來賣(本來是用來租的)∴△☆。沒辦法⌒⊿♀,財政缺錢;為何深圳「6.24」史詩級土拍之後?π,又來個「11.22」更加史詩級的拍地呢⊙,為何深圳把簡單均價也取消了┊,因為按原來的規則π△,恆定在5.4萬元的均價◇⊙,真的撐不住了♂↑﹡!

各路媒體密集跟進☆◇□,第一時間給了各種各樣的解讀◇。那麼♂∴,深圳樓市「豪宅稅」新政?,背後的真實意圖是什麼♂♂↑?是不是調控要鬆綁♀△?是不是與近期所謂的「經濟失速」有關⊿?新政對市場的影響有多大∴?購房者該怎麼決策呢∵﹡▽?

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所以☆?∟,每一宗地☆,都要「雙限雙競」(限地價、限普通商品房銷售均價π,競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積)▽┊♂。也就是∴☆,人才住房、普通商品住房﹡□,價格都要被限制﹡♂,開發商只能通過抬高其他商品房的價格⊙?,收回成本、獲利♀。說白了↑〇∟,地產要給實體經濟輸血〇。

這樣一來∴∵π,「普通住房」與「非普通住房」▽,一字之差〇,就是數十萬的稅費差異⊙﹡◇。對於普通住房♂,住建部規定♂∟,要同時滿足三個條件:

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根據中原地產的數據♂,目前深圳二手住房均價為54551元/平米⊿。按90平米來算∴♀♂,套均總價491萬⊿,高出了任何一個區的豪宅線∟。但是?┊,2018年深圳總價500萬以上的二手房∵∟,成交佔比僅21%♀π。成交的主體集中在200-300萬、300-500萬┊♂∴,甚至200萬以下的成交佔比高達15.1%◇♂♂。

若高價盤賣不動⊙∴,深圳的地能賣的動嗎☆☆?原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊∵♂♂,為何終止出讓♀♂〇?不就是前海寫字樓空置率高(50%以上)作亂的嘛△!國家要求「穩地價、穩房價」☆♂♀,深圳的「高地價、高房價」局面不改┊□。要讓新房賣得動﹡,就必須讓「換房」鏈條轉起來∵⊿⌒。

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這兩年☆♂⊙,房價快速上漲↑,但2017年以來「高位橫盤」∟,很多業主將房子掛牌了﹡┊◇,但賣不出去⊿。此次稅收新政☆,將激勵這部分人換房⌒。另外▽,新政也對這一期間的投資客有「解套」效應↑。從區域上講⊙∵⊿,這三年房價上漲較快的龍華、寶安、南山等三個區域π∴,將是二手房成交放量大的區域∴∴⊿。

1.住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;2.單套建築面積在140(含)平方米以下;3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格☆。目前π,深圳存量住房平均面積90平米左右⌒,容積率低於1.0的小區也非常之少♂〇。執行前兩個標準〇⊙♂,深圳92%的房子都是普通住宅〇。2011年以來⌒?,調控轉向「控房價」◇,深圳學習北京和上海∟∟∴,在前兩個標準的基礎上♂,還要執行深圳發佈的各個區「普通住宅」價格標準∴,這個才最關鍵∴◇。

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2015年之前交易的房子再次入市□⊿,因為稅費明顯降低♂┊☆,可能導致買家返價或提高掛牌價↑?△。根據貝殼數據♂,現在買家議價空間為4%(買家誠意買∵,賣家願意降價4%)的情況下﹡□,筆者認為⌒♂,買家大概率不會接受全部返價┊,最後的結果是「房價小幅上漲⊙π▽,買家稅費降低」的雙贏⊿π﹡。若是2017年以來交易的房子再次入市∴↑♂,房子增值效應不明顯▽⌒,促成交易的效應大於漲價效應△∴。

大家關心的♂,比如業主會不會返價⌒⊙,房價會不會漲等▽□,我是這樣認為的:深圳二手房市場很透明〇﹡,業主和買家充分博弈⌒。相比上一輪樓市周期啟動前的2015年〇﹡□,現在最大的問題是☆▽,房價在歷史最高位上⌒〇〇,買家支付能力明顯減弱⊿☆⊙,並不會因為稅費降低☆∟?,而產生新一輪「周期」∴▽。

這裏先把「豪宅稅」科普一下〇⊿⌒。媒體所說的「豪宅稅」△,是不科學的?⌒⊙,應該叫「非普通住宅稅」∟∵┊。它是對被認定為「非普通住宅」的二手住房∴,交易時徵收的懲罰性稅收⊙☆♂,主要體現在增值稅↑。具體來說∵⌒┊,「普通住房」滿2年免征增值稅∴♂,而「非普通住宅」要徵收「銷售價」與「購入價」差額5.6%的增值稅及附加◇。

3今年上半年⌒∵,尷尬局面並未明顯改觀◇∟,新房市場成交好的項目□﹡,都是沙井、光明、坪山等外圍偏遠區域▽。上半年﹡┊,TOP10樓盤均價基本在5萬元以下⌒∟,沙井的華強城、萬科星城兩個盤↑♂〇,之所以成為網紅盤↑,就在於價格合理☆?↑。上半年⊙,這兩個盤成交3100套┊◇,佔TOP10的40%☆。

6轉了這一大圈∟∴△,我們再回到起點⊙。這就是為何π,深圳這次「豪宅線」的新政中☆┊,直接取消了總價衡量的「豪宅線」⌒♀。一方面∵┊┊,如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平↑,豈不是這幾年房價控制很失敗∴▽?另一方面◇┊,現在很多二手房賣不動了♂□,未來深圳還要大規模供應住宅用地♂⊿┊,「雙限雙競」下┊♂,還有更多的房子將成為豪宅♂,稅費成本高⊿♂,怎麼賣得動呢♀?

目前?,由於資金面緊張□┊〇,在新房定價上△,開發商相對理性♂,新房對二手房還是有一定的優勢☆∵┊。現在⊿,深圳二手房市場⊿,剛需只買「老破小」或公寓∵⊙↑,價高的二手房△π♂,只有換房才能支付得起▽┊﹡。

上半年□,深圳公寓成交量達到新建商品房的41%△,這是歷史最高水平∴,總價300萬以下的公寓↑◇,成交佔比67.64%⊿∴♂,比去年上升了近5個百分點;上半年∟,深圳二手住房成交了3.1萬套▽﹡,與去年同期基本持平□。剛剛過去的「金九銀十」⊙,深圳二手房很火熱?♀?,成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺☆π⊙。但是∵,二手房需求的主力△,仍是500萬以下的品種☆,特別是200-300萬區間的﹡♀。

但是⊿,當下的深圳◇∴,可不是10年前的深圳∴,花錢的地方太多了☆⊿。先行示範區、大灣區框架下□▽↑,深圳肩負着國家重託、民心所望△。能力越大、責任越大⊙▽。責任大了⌒∵△,能力必須跟上┊。未來﹡♂?,深圳不僅要補上教育醫療的短板﹡,年薪30-40萬引進清華、北大畢業生∟,科技創新上要再上台階◇。

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5從貝殼的數據看?▽,二手房的掛牌量在增加┊⊙△,業主成交周期(從掛牌到成交)高達135天△。也就是說◇∟┊,業主將一套房子掛出去♂♂,平均要135天後♂﹡,才能成交∟﹡。相比之下π♀↑,2016-2018年分別僅為56天、88天、101天﹡。這說明▽,百姓想買好房子♀,看了又看☆,成本太高、價格太貴⌒↑♂。

要讓大家去買新房?,就得讓「換房」鏈條循環起來┊。而且∴∴∴,一次「換房」?,至少帶動2套房交易◇⌒,甚至是3-4套的「連環單」交易□⊙。只要換房加快了◇,包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了⊙∟。唯有這樣∟,「11.22」出讓的7宗地♂,才能吸引更多的開發商∵▽,才能賣個好價錢∟,才能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房♀,還能限制人才住房和普通住房的價格♂。

”高明说。

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